건폐율 용적률 뜻 간단하게 확인해보기

 

 

 

건폐율 용적률 의의 및 차이점

 

 

부동산업 할 때 어떤 분이 이런 이야기를 한 적이 있습니다

도심에서 멀리 떨어진 곳에서 100평 정도 토지를 매입하고 90평 정도 되는 집을 짓고 살고 싶다고..

100평의 토지를 활용하여 90평 면적의 집을 짓게 되면 너무 좋겠지만 "건축법"이라는 법률이 있기 때문에

일반적으로 생각하는 것과 현실을 많이 다르다고 할 수 있습니다

 

토지가 100평인데 왜 90평짜리 집을 짓지 못하는지 대해서 알아보기 위해서는

건축법 용어인 "용적률" "건폐율"을 확인해야 합니다

 

글을 쓰기 전 1㎡ = 0.3025평으로 쉽게 표현하기 위해 "평" 단위로 하겠습니다

 

 

 

건폐율

 

건폐율 의의

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율로 용적률과 함께 해당 지역의 개발 밀도를 가늠하는 척도로 활용함

용도지구·용도지역별 건폐율의 최대한도는 관할 구역의 인구 규모와 면적, 용도지역의 특성 등을 고려하여 
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정하고 있는 기준은 아래와 같다.

- 제1종 전용 주거지역 : 50% 이하
- 제2종 전용 주거지역 : 50% 이하
- 제1종 일반주거지역 : 60% 이하
- 제2종 일반주거지역 : 60% 이하
- 제3종 일반주거지역 : 50% 이하
- 준주거지역 : 70% 이하

- 중심 상업지역 : 90% 이하
- 일반 상업지역 : 80% 이하
- 근린상업지역 : 70% 이하
- 유통상업지역 : 80% 이하

- 전용 공업지역 : 70% 이하
- 일반공업지역 : 70% 이하
- 준공업지역 : 70% 이하

- 보전녹지지역 : 20% 이하
- 생산녹지지역 : 20% 이하
- 자연녹지지역 : 20% 이하

- 보전관리지역 : 20% 이하
- 생산관리지역 : 20% 이하
- 계획관리지역 : 40% 이하

- 농림지역 : 20% 이하
- 자연환경보전지역 : 20% 이하

건폐율은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정한 범위 안에서 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 또는 군의 조례로 정한다.
다만, 지구단위계획을 수립하는 등 필요한 경우 이를 완화하여 적용할 수 있다.




                                      출처 - [네이버 지식백과] 건폐율 (토지이용 용어사전)

 

건폐율은 쉽게 말해서 용도지역과 시도 조례를 본 후 정해진 비율을 대지면적에 곱하여 건축물을 지을 수 있는

바닥면적입니다

 

예컨대 준주거지역 / 토지 200평이라는 조건이라면 건축물의 바닥면적을 몇 평으로 할 수 있는지 보겠습니다

준주거지역 건폐율은 70% (* 시도 조례도 70%) 

토지 200평 X 0.7 (70%) = 140평 

 

결과적으로 토지 200평에는 140평 바닥면적으로 건축물을 지을 수 있다 

 

건폐율의 수치가 가장 낮은 20%

건폐율의 수치가 가장 높은 90%

시도 조례에 따라 건폐율의 수치가 강화 또는 완화가 있지만

기본적으로 지가는 용도지역에 가장 큰 영향을 받는다고 할 수 있습니다

 

 

 

 

용적률

 

용적률 의의

부지면적에 대한 건축물 연면적의 비율로서, 건폐율과 함께 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 활용함

용도지역 · 용도지구별 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정하고 있는 기준은 아래와 같다

- 제1종 전용 주거지역 : 50% 이상 100% 이하
- 제2종 전용 주거지역 : 100% 이상 150% 이하
- 제1종 일반주거지역 : 100% 이상 200% 이하
- 제2종 일반주거지역 : 150% 이상 250% 이하
- 제3종 일반주거지역 : 200% 이상 300% 이하
- 준주거지역 : 200% 이상 500% 이하

- 중심 상업지역 : 400% 이상 1천500% 이하
- 일반 상업지역 : 300% 이상 1천300% 이하
- 근린상업지역 : 200% 이상 900% 이하
- 유통상업지역 : 200% 이상 1천100% 이하

- 전용 공업지역 : 150% 이상 300% 이하
- 일반공업지역 : 200% 이상 350% 이하
- 준공업지역 : 200% 이상 400% 이하

- 보전녹지지역 : 50% 이상 80% 이하
- 생산녹지지역 : 50% 이상 100% 이하
- 자연녹지지역 : 50% 이상 100% 이하

- 보전관리지역 : 50% 이상 80% 이하
- 생산관리지역 : 50% 이상 80% 이하
- 계획관리지역 : 50% 이상 100% 이하

- 농림지역 : 50% 이상 80% 이하
- 자연환경보전지역 : 50% 이상 80% 이하

용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정한 범위 안에서 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 또는 군의 조례로 정한다. 다만, 지구단위계획을 수립하는 등 필요한 경우 이를 완화하여 적용할 수 있다




                                     출처 - [네이버 지식백과] 용적률 (토지이용 용어사전)

 

용적률을 쉽게 말해서 건축물의 모든 면적의 합계라고 생각하면 됩니다. (단 지하면적은 제외)

 

예컨대 준주거지역 / 토지 200평이라는 조건으로 용적률이 어떻게 되는지 알아보겠습니다

준주거지역 200% 이상 500% 이하로 해당 시 도조례를 확인해보니 용적률은 300%

토지 200평 X 3 (300%) = 600평

 

결과적으로 건축물의 총 바닥면적 합은 600평까지 건축물을 지을 수 있다

 

 

 

 

건폐율과 용적률

 

 

건폐율과 용적률의 의의를 간단하게 확인했습니다

그럼 이제 아까 이야기했던 고객의 이야기로 넘어가 건폐율과 용적률을 대입하여 확인해보겠습니다

 

고객이 생각했던 지역은 서산시 매입하려고 생각했던 토지의 용도지역은 자연녹지지역이었습니다

서산시 시도 조례에 의하면 자연녹지지역은 건폐율 20% / 용적률 100% 이하입니다

토지면적 100평

 

100평 X 건폐율 0.2 (20%) = 20평

100평 X 용적률 1 (100%) = 100평

 

결과적으로 20평의 바닥면적으로 5층까지 총 100평으로 지을 수 있다는 결론이 나오지만

"건축법"에는 다른 법률들도 있으니 다방면적으로 확인해보아야 합니다.

 

자연녹지지역에서 건축행위가 가능한 건축물에는 단독주택이 들어가 있지만 4층 이하의 건물이라는 전재가

붙고 있기 때문에 100평 토지에 20평으로 4층까지 지어 총 80평 건축행위가 가능하다는 결론이 나옵니다

 

하지만 저의 고객은 90평짜리 넓은 집을 꿈꾸셨었는데 현실적으로는 20평짜리 바닥면적이 되어버린 것이죠