아파트 분양권과 입주권 차이점과 의의

 

분양권
입주권

 

아파트 입주권 피가 얼마더라, 분양권 피가 얼마더라, 얼마가 오른다 등 아파트시장에서 많이 오가는 용어들이 있습니다.오늘은 사람들이 많이 헛갈려하는 아파트 분양권과 입주권의 차이점과 의의에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

분양권

 

1. 아파트 분양 청약 자격을 얻기 위하여 가입하는 청약통장을 가입

2. 청약조건을 충족 시킨 뒤 아파트분양공고가 올라오면 내 통장 조건을 확인 후 청약신청

3. 청약 당첨 →  "입주 할 수 있는 권리"

 

즉 청약을 넣고 당첨이 되면 신축아파트에 입주 할 수 있는 권리를 "분양권" 이라고 생각하면 됩니다

선시공 후분양도 있지만, 1군 시공사 아파트는 대부분 선분양 후시공으로 많이 진행하고 있습니다

아파트 분양권 피 / 마피 라는 용어가 있는데 프리미엄이라는 의미입니다.

예컨대 기존 분양권금액이 10억 + 프리미엄 2억 이면 피가 2억이 붙었다라는 표현을 쓰고 있습니다.

마피는 분양권을 취득 하였지만 여러가지 악재로 인하여 기존 분양가보다 가격을 받지 못하고 팔때

마피라는 표현을 쓰고 있습니다.

 

2020.7.10 부동산대책으로 2021년 1월 1일 이후 분양권도 주택 수에 포함됩니다. 이 부분에 대해서 사람들이 혼란스러워 하는 부분들 몇가지만 체크해보도록 하겠습니다

 

1. 분양권이 취득세에 미치는 영향

3주택 이상일 경우 취득세는 중과세가 되어 12%의 세금을 납부하게 됩니다. 분양권이 주택수에 포함되니 분양권을 포함하여 3주택이상이니 이제는 부동산의 처분만 신경쓸것이 아니고 취득부분도 신경써야 할 부분입니다

 

2. 분양권이 보유세(재산세) 에 미치는 영향

분양권이 주택수에 포함이 되지만 보유세에 대해서는 주택수에 산정되지 않기 때문에 재산세 및 종합부동산세는 걱정할 필요가 없습니다

 

3. 분양권이 양도세(양도소득세) 에 미치는 영향 

세법도 개정이 되어 2021년 6월 1일 이후 분양권 전매 시 보유기간 1년 미만인 경우 70% 양도세를 적용하고, 나머지는 60%로 적용합니다.  또한 분양권이 주택수에 포함되어 다주택자 중과세율에 적용이 된다고 하니 처분 단계는 각별히 신경써야 할 부분 같습니다.

 

 

입주권

 

조합원 입주권이라고도 하며, 거주 하고 있는 해당 구역에 새로 지어질 신축아파트에 입주 할 수 있는 권리를 입주권이라고 합니다. 입주권은 크게 3가지로 분류할수 있습니다.

 

원주민 입주권

예컨대 택지지구를 조성 하는 경우 해당 구역내 거주하고 있는 원주민들에게 보상으로 주어지는 입주권입니다.

해당 조성 사업내용에 따라 조금씩 다른데, 전매제한이 있는 곳과 없는 곳이 있고 보상안에서 이주자택지와 입주권 중 선택 할 수 있는 곳도 있었습니다.

 

재건축 입주권

해당 재건축 사업 구역 내에 본인의 토지와 건물을 모두 소유 한 경우 입주권을 얻을 수 있습니다.

재개발 입주권

해당 재개발 사업 구역 내에 본인의 토지 또는 건물을 소유 한 경우 입주권을 얻을 수 있습니다.

 

 

 

 

분양권 입주권의 차이점

 

분양권
- 청약통장을 가입하여 요건충족을 시켜놔야 한다
- 계약금 / 중도금 / 잔금 단계별로 나눠져있어 초기자본금의 대한 부담이 크게 없다
- 총 금액으로 볼 경우 비싼 편이다
- 계약금 10%와 프리미엄 만 있다면 매수가 가능하다
- 준공 후 부터 보유기간에 합산

입주권
- 총 금액으로 볼 경우 저렴한 편이다
- 청약통장이 필요없다
- 초기자본금의 부담이 크며 추가납부금도 고려해야 한다
- 매입을 위한 모든 비용을 지불하여야 매수가 가능하다
- 4.6% 토지취득세가 있다
- 관리처분인가일 이전에 매수 한 경우 아파트를 짓는 기간 포함하여 보유기간에 합산