부동산 채권최고액 근저당권 대출 등기부등본 보는 방법

 

채권최고액
근저당권
등기부등본

 

오늘은 부동산에 관심이 있는 사람이라면 꼭 한번 들어보셨을 "채권최고액" "근저당권"에 대해서 글을 써보겠습니다.

거주를 하기 위하여 집을 구할 때 꼭 체크해야 하는 사항들이 있습니다 그중에서도 가장 중요한 "등기부등본"을 보는 방법과 그에 관련된 채권최고액과 근저당권에 대해 확인해보겠습니다

 

 

등기부등본

등기부등본은 정말 중요한 서류입니다. 이유는 소유권과 대출 현황을 현재 날짜 기준으로 확인할 수 있기 때문입니다.

예컨대 세입자가 주택에 거주 하고 있는 기간 중 집주인의 사정으로 인하여 주택이 경매로 넘어가는 경우 세입자가 냈던 보증금을 전액 반환받지 못할 수도 있기 때문에 계약하기 전 꼼꼼히 잘 살펴보고 계약을 해야 추후에 생기는 문제에 대해서 머리 아픈 일이 없기 때문입니다. 사실상 대출 없는 집을 찾기는 힘들기 때문에 계약하는 날짜 기준으로 경매로 넘어갔을 경우 내 보증금을 배당받을 수 있는지 여부까지 확인하는 것이 가장 중요합니다.

 

 

채권최고액

 

" 채권최고액이란 근저당권으로 담보되는 채권은 현재 또는 장래에 발생할 채권으로 보며 일정한 금액을 한도로 설정하는 것을 채권최고액이라고 합니다 "

출처 : 네이버 지식백과

 

의의를 좀더 쉽게 해석하자면 내가 실제로 빌린 대출금보다 높게 설정이 된다 라고 생각하시면 되겠습니다

예컨대 본인이 가지고 있는 주택을 은행에서 대출받은 금액은 1억이라고 가정을 해본다면 

실제 받을 대출금 1억원이 등기부등본에 기재되지 않고 1억 의 110%~130% 로 기재됩니다. 은행별로 조금씩 차이가 있지만 평균 120% 로 설정되고 있습니다. 1억을 빌렸다면 120% 설정이 되어 채권최고액에는 1억 2천만 원이 표기가 될 것입니다. 이유는 대출받은 자가 이자를 연체하거나 또는 채무액을 변제하지 못하는 경우를 생각하여 설정하기 때문입니다.

 

등기부등본 예시

 

등기부등본의 소유권을 확인 하기 위해서는 "갑구"항목을 살펴보면 되고, 소유권 외에 나머지 권리사항을 살펴보기 위해서는 "을구" 항목을 살펴보면 됩니다. 을구 사항 예시를 보면 아까 설명한 채권최고액에는 본인이 빌린 1억 * 120%로 1억 2천이 기입되어 있습니다.

 

등기부등본 요약사항 

1. 채권최고액 : 빌린 돈의 110%~130% 의 금액으로 설정된다.

2. 채무자 : 대출받은 사람

3. 근저당권자 : 대출해준 사람

4: 공동담보 : 다른 부동산을 공동담보로 설정하여 대출을 받을 경우 그 담보 설정한 부동산의 주소지가 기입된다.

 

 

 

 

내 보증금은 안전할까 ?

 

등기부등본 보는 방법과 채권최고액의 개념을 알아보았습니다. 

이제 제일 중요한 나의 보증금을 지키는 방법을 알아보겠습니다

 

차례대로 해보면 어렵지 않습니다

 

1. 내가 계약하려고 하는 부동산의 금액 파악

부동산의 시세는 정형화되어 있지 않지만, 거래 사례 비교법 및 인근 비슷한 부동산의 금액 등을 조회

(주변 인프라, 호재 및 악재, 실거래가 등 여러 가지를 감안하여 파악)

 

2. 예컨대 파악한 부동산 가액이 10억, 채권최고액은 3억 6천 

경매로 넘어가는 비율을 어림잡아 70% 정도로 보고 있습니다

10억 * 70% = 7억, 10억짜리 집이 경매 진행이 될 경우 7억에 낙찰됐다는 기준으로 잡고

채권최고액 3억 6천에서 120%를 역으로 계산하면 실제로 빌린 대출금은 3억

7억 낙찰 후 은행에서 3억을 먼저 배당받고 남은 배당금은 4억. 이 외 다른 선 순위 임차인이

존재한다면 먼저 보증금 배당을 받은 후 배당받을 수 있습니다

 

저 상황에서 임차인이 아무도 없고 혼자서 전세를 들어가는 경우 최대 4억 원까지는

배당을 받을 수 있겠습니다.

단, 경매를 진행하며 발생한 비용, 등기비, 실비 등 포함된다는 사실은 알고 있으면 좋겠습니다